Cuando reservamos una vivienda, es muy habitual firmar un documento de “arras” o de “reserva” y entregar una cantidad de dinero como señal. Muchas personas piensan que, si luego el promotor se echa atrás, pueden exigirle una gran indemnización, más allá de recuperar lo entregado.
En una sentencia reciente (STS 538/2026, de 9 de abril), el Tribunal Supremo ha estudiado precisamente un caso así. Unos compradores habían entregado 6.000 euros como señal para una vivienda sobre plano; tiempo después, la promotora vendió el solar a otra empresa y dejó sin efecto el proyecto.
En el contrato se había pactado un sistema de arras penitenciales:
- si el comprador se echaba atrás, perdía la señal;
- si el promotor desistía, tenía que devolver el doble de lo entregado.
La promotora devolvió 12.000 euros a los compradores, cumpliendo el pacto, pero estos consideraban que la cláusula era abusiva y reclamaron una indemnización mucho mayor por el perjuicio sufrido (subida de precios, pérdida de oportunidad de comprar esa vivienda, etc.).
El Supremo, sin embargo, concluye que la cláusula no es abusiva. ¿Por qué?
- Porque el acuerdo es equilibrado: comprador y vendedor tienen la misma “vía de salida”, solo que con consecuencias económicas distintas según quién desista (perder la señal o devolverla doblada).
- Porque respeta la regla del Código Civil para este tipo de arras: se pacta desde el principio cuánto se paga por poder echarse atrás, sin necesidad de justificar un motivo concreto.
- Porque está redactada de forma clara, de manera que el comprador sabe, al firmar, que el promotor puede retirarse de la operación devolviendo el doble de lo entregado y que, si eso ocurre, no habrá una indemnización adicional más allá de esa cantidad.
Desde el punto de vista del cliente, es fácil entender que esta situación resulte injusta: uno se ha ilusionado con la vivienda, el mercado está más caro y “solo” recibe el doble de la señal. Pero el Tribunal viene a decir algo muy claro: no todo lo que nos perjudica es automáticamente abusivo. Si la cláusula es clara, equilibrada y se ajusta a la ley, puede ser válida aunque nos deje un mal sabor de boca.
Por eso, antes de firmar una reserva o unas arras, es importante saber qué tipo de señal estamos pactando (confirmatoria, penal o penitencial) y qué consecuencias tiene si alguno decide no seguir adelante. Una simple frase en un contrato puede marcar la diferencia entre poder reclamar una gran indemnización… o tener que conformarse con recuperar el doble de lo entregado.
Si has firmado unas arras o una reserva de vivienda y tienes dudas sobre si la cláusula puede ser abusiva o sobre qué puedes reclamar en tu caso concreto, es recomendable que un profesional revise el contrato completo y la situación real. Como abogada especializada en derecho civil e inmobiliario, puedo ayudarte a analizar tu caso con claridad y explicarte, en un lenguaje sencillo, cuáles son tus opciones legales.